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Grundstücksbewertung

Ein Grundstück bewerten zu lassen, kann aus vielen Gründen empfehlenswert sein. Meistens geht es darum, einen Betrag zu ermitteln, mit dem sich in Kauf- oder Verkaufsverhandlungen einsteigen lässt. Möglicherweise aber soll das Bauland auch beliehen werden – als Sicherheit für eine Baufinanzierung oder eine andere geplante Investition. Dabei ist zu beachten: Der „Beleihungswert“ liegt in der Regel bei achtzig Prozent des Verkehrswertes – und er bildet die Obergrenze für die Kredite, die für ein Grundstück aufgenommen werden können.

Der Wert eines Grundstücks ist von vielen Faktoren abhängig. Es beginnt beim „Entwicklungszustand“, in dem es sich befindet. Laut Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) sind dabei vier Stufen zu unterscheiden: Flächen der Land- und Forstwirtschaft, Bauerwartungsland, Rohbauland und baureifes Land.

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Grundstücksbewertung hat viele Facetten

Als baureifes Land bezeichnet man ein Grundstück dann, wenn dem Eigentümer ein „durchsetzbarer Anspruch“ im Sinne des Bauplanungs- und Bauordnungsrechts zusteht. Wichtigste Kennzahl für die Wertermittlung ist der Bodenrichtwert, der anhand bereits getätigter Verkäufe ermittelt wird. Dafür zuständig sind Gutachterausschüsse, die dazu verpflichtet sind, ihre Berechnungen alle zwei Jahre zu aktualisieren.

Weitere Faktoren, die berücksichtigt werden müssen, sind Nutzungsrechte, die eventuell Dritten gegenüber eingeräumt werden müssen. Da wären an erster Stelle Leitungs- und Wegerechte zu nennen.

Grundstücksbewertung beim Hausbau

Soll das Grundstück bebaut werden, ist der Bebauungsplan maßgeblich. Er gibt Aufschluss über Größe, Geschosszahl oder Dachform des Objekts, das auf einem Grundstück errichtet werden darf, enthält aber auch Informationen über die Infrastruktur, die in einem Baugebiet entstehen soll – Schulen, Spielplätze, Grünanlagen et cetera. Natürlich können auch diese den Wert eines Grundstücks mitbestimmen. Für die Nutzung innerörtlicher Baulücken existieren oft keine Bebauungspläne. Hier richtet sich die Bebaubarkeit nach der bereits gewachsenen Nachbarschaft. Um diese zu bewerten und zu definieren, ist ein Sachverständiger unverzichtbar.

Ob das Grundstück teil- oder vollerschlossen ist, spielt bei der Bewertung ebenfalls eine wichtige Rolle – insbesondere, ob die Kosten dafür bereits beglichen sind oder noch anfallen. Wasser und Strom werden schließlich immer benötigt. Andere Aspekte der Ver- und Entsorgung können jedoch mittlerweile unterschiedlich interpretiert werden: So gehört ein Gasanschluss vielerorts nicht mehr zwingend zu einer kompletten Erschließung, weil man auf erneuerbare Energieträger oder andere umweltfreundliche Brennstoffe setzt.

Ebenfalls zu beachten: Von einem voll erschlossenen Grundstück darf juristisch gesehen dann gesprochen werden, wenn die einzelnen Medien bis an die Grundstücksgrenze, in der Regel also an die Grenze zur Straße, herangeführt sind. Vereinzelt werden sie aber auch bis zu der Stelle verlegt, wo die tatsächliche Bebauung beginnt. Das spart Baukosten, kann das Grundstück aber verteuern – und muss daher bei der Bewertung unbedingt berücksichtigt werden.

Vor dem Kauf die Erschließung prüfen

Wenn eines der genannten Medien fehlt, spricht man von teilerschlossenen Grundstücken. So gibt es beispielsweise Kommunen, die über kein öffentliches Abwassersystem verfügen. In der Regel sind solche Grundstücke günstiger, was sich unterm Strich jedoch nicht unbedingt rechnet: Das Anlegen einer eigenen Klärgrube etwa kann recht teuer werden, wenn eine ökologisch verträgliche Klärung der Abwässer vorgeschrieben ist – und die Kosten dafür können die Ersparnis beim Grundstückskauf leicht überbieten.

Auswirkungen auf den Preis können selbstverständlich auch Altlasten im Boden haben, über die Altlastenkataster Auskunft geben. Grunderwerbssteuer, Kosten für einen notariell beglaubigten Kaufvertrag und Gebühren für die Eintragungen im Grundbuch sind ebenfalls nicht zu vergessen.